OBJET : ACCOMPLISSEMENT D’UNE CONDITION RÉSOLUTOIRE (4.10 c) Annexe A du Contrat préliminaire
Cette communication est destinée à tous les acheteurs des immeubles 7, 8 et 9
Questions relatives à l’application de l’article 4.10 du Contrat préliminaire :
Voici la reproduction de l’article 4.10 du contrat préliminaire:
4.10 Conditions à la construction et au maintien du Contrat Préliminaire
Le Vendeur déclare et l’Acheteur reconnaît que le Contrat préliminaire est conditionnel à la
réalisation des événements suivants :
a) la réception de tous les permis et autorisations requis pour la réalisation complète du Projet de la présente phase et du Projet Global, devant être émis par une autorité gouvernementale, publique ou administrative;
b) la réception par le Vendeur d’un financement assorti de conditions acceptables et raisonnables pour un emprunteur prudent et diligent, et l’accomplissement de ces conditions;
c) la faisabilité économique du projet de la présente phase du Projet et du Projet Global, telle qu’elle peut être notamment établie suivant des critères objectifs de rentabilité fondés sur des données telles que le coût brut de construction et/ou de rénovation par opposition aux prix de vente anticipés des unités (suivant une évaluation rigoureuse) eu égard à la vigueur du marché immobilier;
d) la prévente d’au moins 75% des résidences de la présente phase du Projet.
Si le Vendeur informe par écrit l’Acheteur que l’une quelconque des conditions ci-dessus n’a pas été remplie, sans que le Vendeur y ait renoncé, pour quelque raison que ce soit, alors, nonobstant toutes dispositions contraires contenues au Contrat préliminaire, celui-ci deviendra nul et non avenu et cessera de s’appliquer. Dans cette éventualité, les dépôts de l’Acheteur lui seront restitués, dans les dix (10) jours suivant la date de réception du susdit avis écrit, sans possibilité de recours d’une partie contre l’autre.
Vous remarquerez que le paragraphe c) présente les critères d’application qui encadrent la démarche de Verbier.
Clause 4.10 : Une condition résolutoire
Selon notre analyse, cette clause représente une condition résolutoire au sens de l’article 1497 C.c.Q. De cet exercice, plus particulièrement, de l’identification des caractéristiques qui la distinguent de la clause résolutoire, il appert que l’accomplissement de cette condition emporte la résolution de plein droit du contrat préliminaire et, de ce fait, la restitution des prestations reçues.
En effet, cette condition, soit celle de l’anticipation d’un risque que les parties ne maîtrisent pas complètement, a pour but de protéger les parties contre toute situation susceptible d’empêcher l’atteinte du résultat souhaité et ainsi rendre le contrat dépourvu d’intérêt pour l’un d’eux (voir le texte de Pierre Pratte p. 339). Toujours d’après cet auteur, la mécanique qui suit la réalisation d’une telle condition est synthétisée comme suit :
i) la résolution est automatique sans devoir être prononcée judiciairement une fois la condition accomplie, le tribunal ne faisant que la constater en cas de contestation par l’une des parties ;
ii) le tribunal n’a aucun pouvoir d’appréciation de l’opportunité du jeu de la condition et ne peut davantage consentir un délai ;
iii) la résolution n’a pas à être précédée d’une mise en demeure ou d’un avis quelconque, en théorie du moins ;
iv) il est possible d’invoquer la condition résolutoire, même si l’arrivée de l’événement futur et incertain ne touche qu’une partie de l’immeuble vendu ;
v) une fois la condition accomplie, il faut l’accord des deux parties pour écarter les effets de la résolution, car la condition résolutoire est stipulée dans l’intérêt des deux parties, sauf s’il apparaît que la condition a été écrite dans l’intérêt d’une seule partie où, dans ce cas, cette dernière pourrait y renoncer seule ;
vi) la résolution est absolue et peut être invoquée par toute personne intéressée (art. 1506 C.c.Q.) ;
vii) si la condition est accomplie, le contrat est résolu même si ultérieurement l’événement disparaît ou apparaît, selon le cas en fonction d’une rédaction positive ou négative de la condition, en raison de l’automaticité de la résolution ;
viii) la résolution du contrat ne s’accompagne pas de dommages-intérêts, à moins que les parties n’aient prévu conventionnellement la possibilité d’en obtenir, car l’accomplissement de la condition opère en dehors de la responsabilité contractuelle ;
ix) il n’y a pas de délai au-delà duquel la condition résolutoire deviendrait inopérante, sauf stipulation par les parties ;
x) une entente subséquente ne saurait normalement rendre conditionnelle la vente initiale, si celle-ci ne l’était pas ;
xi) le droit à la résolution doit être exercé de bonne foi (art. 1375 C.c.Q.).
Une offre nécessaire pour éviter l’annulation du contrat préliminaire :
Dans le but d’éviter l’annulation du contrat préliminaire, Verbier a jugé respectueux d’offrir à ses acheteurs l’opportunité de formaliser la reconduction de ce contrat, et ce, en contrepartie de l’ajustement du prix d’achat.
Au soutien de cette affirmation, nous rappelons que la mécanique de cette condition résolutoire (c’est-à-dire l’annulation en raison de la réalisation de l’événement incertain) impose au vendeur, qui souhaite maintenir sa relation contractuelle avec son cocontractant, d’opter pour une telle mesure. En effet, il appert que ce contrat ne prévoit pas, de manière spécifique, la possibilité aux parties d’ajuster le prix de vente en cas d’augmentation du coût de construction. Il ne permet que l’annulation du contrat. D’où la nécessité d’une telle offre.
De ce fait, Verbier rappelle qu’il n’existe aucune obligation légale ou contractuelle qui le contraint à soumettre une telle offre. Compte tenu de ce qui précède, ce dernier réitère sa volonté de maintenir sa relation contractuelle avec vous.
De plus, Verbier souhaite faire valoir que cette situation n’est pas celle qui affecte uniquement son chantier. En effet, tous les acteurs de l’industrie de la construction doivent composer avec cette réalité. Qui plus est, il importe de souligner que l’augmentation du coût des matériaux (bien que significative) ne représente pas le seul événement qui conduit à la réalisation de cette condition. En effet, l’augmentation du coût couplée à la pénurie de main-d’œuvre, au coût des emprunts et aux autres frais occasionnés par le retard, notamment, des autorités gouvernementales dans la délivrance des permis et certifications nécessaires au début de la construction contribue également à la réalisation de la condition.
Pour plus d’information, veuillez consulter le rapport produit par Statistique Canada.
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Programme Accordia Construction – Verbier – 2022